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Auslands­im­mo­bi­lien – schöne Aussicht ohne Reue

Finca in Spanien, Feri­en­haus in Holland, Schloss in Öster­reich: Immobilien­eigentum im Ausland hat durchaus seinen Charme. Wer sich diesen Traum erfüllt, sollte aber möglichst mit dem Erwerb wasser­dichte erb- und steu­er­recht­liche Rege­lungen treffen.

Text: Eva-Maria Neuthinger


Blick in den Park, direkt am Meer, moder­ni­sierter Altbau, guter Preis: Da musste Heiner Schneider einfach zugreifen. Der Unter­nehmer aus dem Müns­ter­land, der natür­lich anders heißt, kaufte das Haus kurz entschlossen und verbringt jetzt zwei Monate im Jahr mit der Familie in seinem eigenen kleinen Para­dies in Spanien. Das Geld für die Inves­ti­tion war da, und auf dem Konto brächte es momentan sowieso nur Zinsen im Promil­le­be­reich. Über die recht­li­chen und steu­er­li­chen Moda­li­täten beim Erwerb infor­mierte Schneider sich, damit alles seine Rich­tig­keit hat. Mit weiteren Details wollte er sich nicht abgeben, schließ­lich ist eine Immo­bilie doch eine Immo­bilie, ob hier­zu­lande oder im EU-Ausland – dachte er zumin­dest.

Der Firmen­chef ist keine Ausnahme. Eine Million Bundes­bürger hat eine Immo­bilie im Ausland, doch kaum einer kennt den für ihn geltenden regio­nalen und inter­na­tio­nalen Rechts­rahmen. Proble­ma­tisch ist das im Erb- und Schen­kungs­fall. Oft stellt sich die Frage, welches Recht und – noch wich­tiger – Steu­er­recht anzu­wenden ist.

An Erbrechts­pla­nung denken

„Eigen­tümer bewegen sich auf vermintem Gelände“, meint Hans Rudolf Hammann, Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Erbrecht des Deut­schen Anwalt­ver­eins. „Die Zusam­men­hänge sind in aller Regel so komplex, dass unbe­dingt Experten aus den jewei­ligen Ländern einge­schaltet werden sollten.“ Statt ein Thema durch die deut­sche Brille zu sehen, müssen Landes­ge­setze beachtet werden. Exis­tiert etwa hier­zu­lande ein gemein­schaft­li­ches Testa­ment, muss es anderswo nicht aner­kannt werden. Sorg­fäl­tige Erbrechts­pla­nung ist bei Immo­bi­lien im Ausland deshalb das A und O, um spätere Probleme zu vermeiden.

Laut EU-Erbrechts­ver­ord­nung gelten die Regeln des Staates, in dem der Verstor­bene den letzten gewöhn­li­chen Aufent­haltsort hatte, aber das ist schwammig. „Es gibt einen Krite­ri­en­ka­talog, nach dem dieser zu bestimmen ist“, sagt Hammann. „Er ist aber nicht lückenlos.“ So kann der Wohn­sitz ein Indiz sein, muss es aber nicht. Der gewöhn­liche Aufent­haltsort liegt dort, wo der Verstor­bene seinen Lebens­mit­tel­punkt hatte, Konten führte, Freunde und Familie leben. Dies prüfen die Behörden. Auf der sicheren Seite sind nur Immo­bi­li­en­ei­gen­tümer, die im Testa­ment fest­legen, welches Recht gelten soll. Im Fach­jargon heißt das „Rechts­wahl“. Der letzte Wille kann den Passus „Ich wähle deut­sches Recht“ enthalten. Besser wäre, die Aussage mithilfe erfah­rener Experten wasser­dicht zu machen. „Wir empfehlen, nicht davon auszu­gehen, im Allein­gang seinen Nach­lass recht­lich und steu­er­lich regeln zu können“, warnt Hammann. „Die Gefahren lauern unter der Ober­fläche.“

Keine Behör­den­gänge vergessen

Wie gravie­rend Nach­läs­sig­keiten bei der Rege­lung des Ausland­serbes sein können, zeigt folgender Fall: Ein kinder­loses Ehepaar wollte Freunden eine Immo­bilie in Spanien hinter­lassen. So stand es im Testa­ment. Erst starb die Frau. Ihr Mann vergaß, ihren Anteil im spani­schen Grund­buch auf sich umschreiben zu lassen. Als er starb, brauchten die Freunde für die Vermö­gens­über­tra­gung viele Doku­mente und Nach­weise. Es begann damit, dass das Testa­ment über­setzt und die Echt­heit mit einer Apos­tille bestä­tigt werden musste, einer Beglau­bi­gung im inter­na­tio­nalen Urkun­den­ver­kehr. „Diese wird regel­mäßig von auslän­di­schen Behörden ange­for­dert, was Verwal­tungs­auf­wand und damit zusätz­liche Kosten bedeutet“, so Hammann. Benö­tigt wurden zudem eine inter­na­tio­nale Ster­be­ur­kunde, der Kauf­ver­trag sowie diverse Bank- und Steu­er­be­schei­ni­gungen. „Der Verstor­bene hätte den Erben einen großen Gefallen damit getan, nach dem Tod seiner Frau im Grund­buch in Spanien sein Allein­ei­gentum direkt eintragen zu lassen“, sagt Hammann. „Das wäre mit weniger Aufwand verbunden gewesen, schon weil es für seine Erben ungleich schwie­riger war, die notwen­digen Unter­lagen wie den Kauf­ver­trag beizu­bringen.“

Wichtig ist auch, die steu­er­li­chen Folgen des Immo­bi­li­en­kaufs im Ausland zu beachten. „In vielen Staaten unter­liegen Immo­bi­lien der Erbschaft­steu­er­pflicht des Landes, in dem sie sich befinden“, warnt Volker Kaiser, Vize­prä­si­dent der Bundes­steu­er­be­ra­ter­kammer. „Deshalb werden Auslands­im­mo­bi­lien im Ausland auch entspre­chend berück­sich­tigt.“ Gleich­zeitig greift der deut­sche Fiskus zu, wenn sich der Verstor­bene oder der Erbe gewöhn­lich in Deutsch­land aufhielt oder aufhält. „Daher kommt es nicht selten dazu, dass sowohl Deutsch­land als auch der Bele­gen­heits­staat der Immo­bilie die Erbschaft­steuer für ein und dieselbe Immo­bilie einfor­dern.“ Nur mit Däne­mark, Frank­reich, Grie­chen­land, Schweden, der Schweiz und den USA bestehen Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen. Anderswo drohen hohe Steu­er­zah­lungen.

Ingo Kleut­gens, Vize­prä­si­dent der Steu­er­be­ra­ter­kammer Hessen, betont: „Aus steu­er­li­cher Sicht gilt es, bereits beim Erwerb einer Immo­bilie etwaige Konse­quenzen des Erbfalls unter Betrach­tung steu­er­li­cher Rege­lungen poten­zi­eller Bele­gen­heits­staaten der Immo­bilie – auch im Zusam­men­hang mit Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen auf dem Gebiet der Nach­lass-, Erbschaft- und Schen­kungsteuern – zu über­prüfen und einer verglei­chenden Beur­tei­lung zu unter­zu­ziehen.“ Dazu zählt die Frage nach Frei­be­trägen, Vorteilen von Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen oder spezi­fi­schen Vorbe­rei­tungen, die, um die Steu­er­be­las­tung zu mindern, auf die Gege­ben­heiten des Landes zuge­schnitten sein müssen, in dem sich die Immo­bilie befindet.

Doppel­be­steue­rung vermeiden

Wer sich nicht beraten lässt, riskiert absurde Konstel­la­tionen. Was etwa passiert, falls der Feri­en­haus-Eigen­tümer als Rentner die Zelte in Deutsch­land abbricht, um den Lebens­abend in Anda­lu­sien zu verbringen? Bleiben die Erben in Deutsch­land, unter­liegt das Vermögen, das sie erhalten, der deut­schen wie der spani­schen Erbschaft­steuer. Unter­nehmer Schneider sollte also mit dem Steu­er­be­rater klären, wie sich die Erbschaft­steu­er­last für seine Erben mini­mieren lässt, falls er sich wie geplant im wohl­ver­dienten Ruhe­stand endgültig nach Spanien absetzt – sonst akzep­tiert er durch Untä­tig­keit, dass hohe und even­tuell doppelte Steu­er­for­de­rungen entstehen.

Steu­er­fallen

Bei Erbschaft und Schen­kung immer Steu­er­be­rater und Anwalt einschalten

Das deut­sche Steu­er­recht macht keinen großen Unter­schied zwischen Erben und Schenken. Im Ausland kann das ganz anders aussehen, hier sind je nach Region mögli­cher­weise über­ra­schende Details mit dem Steu­er­be­rater zu klären, wie das Beispiel Spanien zeigt:

WERT­ZU­WACHS­STEUER: Will der Unter­nehmer seinem Nach­wuchs früh­zeitig eine Immo­bilie über­tragen, kommt die soge­nannte Wert­zu­wachs­steuer ins Spiel. Die spani­schen Kommunen wollen quasi an der „stillen Reserve“ von Haus oder Wohnung teil­haben. Die Abgabe wird bei Verkauf, Verschenken und Vererben fällig.

EINKOM­MEN­STEUER: Der Eigen­tümer zahlt zusätz­lich Einkom­men­steuer, falls er das Haus vererbt oder verschenkt. In Deutsch­land gibt es das nicht. Hier kann nur Speku­la­ti­ons­steuer anfallen.

BERECH­NUNG: Wie viel der spani­sche Staat am Ende kassiert, hängt von der Region ab. Weil es kein Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen zwischen Deutsch­land und Spanien gibt, kann es zu einer Steu­er­be­las­tung in beiden Ländern kommen.


Bei Fragen spre­chen Sie uns gerne an.


Quelle: TRIALOG, Das Unter­neh­mer­ma­gazin Ihrer Berater und der DATEV, Heraus­geber: DATEV eG, Nürn­berg, Ausgabe 04/2016

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