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Feri­en­woh­nungen aus steu­er­li­cher Sicht

Die Vermie­tung von Immo­bi­lien ist steu­er­lich attraktiv. Geringe Zinsen und der Mangel an Anla­ge­al­ter­na­tiven haben zu einem Immo­bi­li­en­boom geführt. Gerade Feri­en­woh­nungen können dabei inter­es­sant sein. Die Vermie­tung einer Feri­en­woh­nung funk­tio­niert aus steu­er­li­chem Blick­winkel ähnlich wie eine dauer­hafte Vermie­tung an feste Mieter. Es bestehen jedoch auch wich­tige Unter­schiede, die einer genauen Betrach­tung bedürfen.


Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht

Wesent­liche Voraus­set­zung für die steu­er­liche Aner­ken­nung einer Feri­en­woh­nung ist der Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht. Diese liegt immer dann vor, wenn nach­ge­wiesen werden kann, dass die Feri­en­woh­nung nicht selbst genutzt wird. Dieser Nach­weis kann z. B. derart erfolgen, dass die Vermie­tung durch einen Vermittler erfolgt und die Selbst­nut­zung vertrag­lich ausge­schlossen ist.

Folge der Annahme der Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht ist, dass die Werbungs­kosten voll abge­zogen werden können und Verluste aner­kannt werden. Andern­falls spricht das Finanzamt von steu­er­li­cher Lieb­ha­berei. Vorsicht ist auch dann geboten, wenn die orts­üb­li­chen Vermie­tungs­zeiten um mindes­tens 25 % unter­schritten werden.

Selbst­nut­zung nicht auszu­schließen

Ist die Selbst­nut­zung nicht auszu­schließen, liegt grund­sätz­lich keine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vermie­tung nicht durch­ge­hend oder in Eigen­regie erfolgte. Auch die zuvor beschrie­bene Unter­schrei­tung der orts­üb­li­chen Vermie­tungs­zeit oder eine zeit­nahe Veräu­ße­rung (inner­halb von 5 Jahren) führen zu dieser Folge. Es ist dann zu prüfen, ob eine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vorliegt.

Diese Prüfung macht eine soge­nannte Total­über­schuss­pro­gnose notwendig. Hier­durch kann der Nach­weis geführt werden, dass eine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vorliegt. Die Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht liegt vor, wenn über einen Zeit­raum von 30 Jahren – begin­nend ab Bau bzw. Kauf – ein soge­nannter Total­über­schuss erzielt wird. Dabei werden die Einnahmen und Ausgaben geschätzt. Wird kein Total­über­schuss erzielt, werden die Verluste nicht aner­kannt.

Bei teil­weiser Selbst­nut­zung ist der Abzug der Werbungs­kosten voll­ständig möglich, wenn die Kosten nur mit der Vermie­tung zusam­men­hängen. Dies gilt für die Endrei­ni­gung nach erfolgter Vermie­tung, Vermie­tungs­pro­vi­sionen oder Inse­rate. Alle weiteren Kosten wie Schuld­zinsen oder Abschrei­bungen sind aufzu­teilen und nur bezogen auf die Vermie­tungs­tage abziehbar.

Ausschließ­liche Selbst­nut­zung

Wird die Feri­en­im­mo­bilie ausschließ­lich selbst genutzt, werden keine Einkünfte erzielt und eine steu­er­liche Berück­sich­ti­gung der Aufwen­dungen ist nicht zulässig.

Feri­en­woh­nung als Gewer­be­be­trieb

In Ausnah­me­fällen kann die Vermie­tung der Feri­en­woh­nung als Gewer­be­be­trieb einge­stuft werden. Dieses Risiko besteht beispiels­weise, wenn Sie umfang­reiche Zusatz­dienst­leis­tungen für Ihre Mieter anbieten. Es muss dann z. B. eine Vergleich­bar­keit mit einem Hotel möglich sein. Hinzu kommen muss, dass die Feri­en­woh­nung in einem reinen Feri­en­ge­biet liegt und mit anderen Feri­en­woh­nungen eine einheit­liche Wohn­an­lage bildet. In diesem Fall fällt neben der Einkom­men­steuer unter Umständen eine Gewer­be­steuer auf den Gewinn an.

Umsatz­steuer

Die Vermie­tung einer Feri­en­im­mo­bilie führt dazu, dass der Vermieter umsatz­steu­er­recht­lich Unter­nehmer wird.

Ausrei­chend ist hier eine Einnah­me­er­zie­lungs­ab­sicht. Es ist nicht rele­vant, ob es sich nur um eine gele­gent­liche Vermie­tung handelt oder eine Einkünfte- bzw. Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht vorliegt. Das Umsatz­steu­er­recht kennt den Begriff der Lieb­ha­berei nicht.


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