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Instand­hal­tungs- und Scha­dens­er­satz­pflichten der Wohnungs­ei­gen­tümer

Ein häufiger Streit­punkt zwischen Wohnungs­ei­gen­tü­mern ist, ob und in welchem Umfang das gemein­schaft­liche Eigentum saniert werden soll. Die Motive der
Wohnungs­ei­gen­tümer sind oft sehr unter­schied­lich: Die einen möchten das Objekt in einem guten Zustand halten und laufend inves­tieren, während
die anderen z. B. aus finan­zi­ellen Gründen sehr zurück­hal­tend bei der Entschei­dung für eine Sanie­rung sind.


Meist werden die Entschei­dungen für oder gegen eine Sanie­rung mehr­heit­lich getroffen. Offen war jedoch bisher die Frage, ob ein Anspruch auf Sanie­rung von einem einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümer besteht.

Urteil des Bundes­ge­richts­hofs Der Bundes­ge­richtshof hat nun mit Urteil vom 17.12.2014, AZ V ZR 9/14, entschieden, dass ein einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer die Sanie­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums verlangen kann, sofern diese zwin­gend erfor­der­lich ist und sofort erfolgen muss. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­eller Schwie­rig­keiten oder des Alters einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer ist bei dieser Voraus­set­zung kein Raum. Verzö­gern die übrigen Wohnungs­ei­gen­tümer die Beschluss­fas­sung über eine solche Maßnahme schuld­haft, können sie sich scha­dens­er­satz­pflichtig machen.

Sach­ver­halt In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus einem Haus mit drei Eigen­tums­woh­nungen. Eine Keller­woh­nung war wegen eines fehler­haften Umbaus durch den Vorbe­sitzer unbe­wohnbar geworden.

Die beklagte Partei war die jetzige Eigen­tü­merin der Wohnungen im Erd- und Dach­ge­schoss. Die klagende Partei erwarb die im Keller gele­gene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuch­tig­keits­schaden auf und ist inzwi­schen unbe­wohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungs­fehler bei dem Umbau der Keller- in Wohn­räume und damit verbun­dene Baumängel, die das gemein­schaft­liche Eigentum betreffen.

Das Amts­ge­richt hat die beklagte Partei – dem Antrag der klagenden Partei entspre­chend – verur­teilt, der antei­ligen Aufbrin­gung der Kosten für die Sanie­rung der Keller­ge­schoss­woh­nung durch die Wohnungs­ei­gen­tümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonder­um­lage von rund 54.500 € zuzu­stimmen sowie Scha­dens­er­satz aufgrund der verzö­gerten Reno­vie­rung der Keller­ge­schoss­woh­nung zu zahlen.

Ferner hat es die Pflicht der beklagten Partei zum Ersatz künf­tiger Schäden der klagenden Partei fest­ge­stellt. Auf die Beru­fung der beklagten Partei hat das Land­ge­richt das Urteil aufge­hoben und die Klage abge­wiesen. Es war der Ansicht, die Kosten­be­las­tung über­schreite die „Opfer­grenze“ der betagten und finanz­schwa­chen beklagten Partei, deren Wohn­ein­heiten auch ohne die begehrte Sanie­rung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungs­ei­gen­tums­recht zustän­dige V. Zivil­senat des Bundes­ge­richts­hofs hat das Urteil aufge­hoben.

Entschei­dungs­gründe Der V. Zivil­senat des Bundes­ge­richts­hofs hat entschieden, dass die klagende Partei sowohl die Zustim­mung zu der antei­ligen Kosten­tra­gung als auch zur Bildung der Sonder­um­lage verlangen kann. Jeder Wohnungs­ei­gen­tümer kann die ordnungs­mä­ßige Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bean­spru­chen. Aller­dings haben die Wohnungs­ei­gen­tümer inso­weit einen Gestal­tungs­spiel­raum; sie müssen das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit beachten und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fä­hig­keit der Wohnungs­ei­gen­tümer Rück­sicht nehmen.

Deshalb sind sie berech­tigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegen­ein­ander abzu­wägen und nicht zwin­gend erfor­der­liche Maßnahmen ggf. zurück­zu­stellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich ist. Denn infolge der sanie­rungs­be­dürf­tigen Mängel am gemein­schaft­li­chen Eigentum ist die Wohnung der klagenden Partei unbe­wohnbar. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­eller Schwie­rig­keiten oder des Alters einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer ist in solchen Fall­kon­stel­la­tionen kein Raum. Dies liefe der notwen­digen Erhal­tung von Wohnungs­ei­gen­tums­an­lagen zuwider. Zudem müsste die klagende Partei die Lasten des Wohnungs­ei­gen­tums tragen, obwohl sie es dauer­haft nicht nutzen könnte. Die Wohnungs­ei­gen­tümer müssen anteilig für die Sanie­rungs­kosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Keller­ge­schoss­woh­nung zugu­te­kommt.

Im Hinblick auf die Scha­dens­er­satz­an­sprüche hat der V. Zivil­senat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatz­pflicht der Wohnungs­ei­gen­tümer für solche Schäden an dem Sonder­ei­gentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebo­tene Beschluss­fas­sung über die Vornahme zwin­gend erfor­der­li­cher Maßnahmen unter­bleibt. Eine Haftung kann dieje­nigen Wohnungs­ei­gen­tümer treffen, die schuld­haft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erfor­der­liche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

 

Bei Fragen spre­chen Sie bitte Ihren zustän­digen Steu­er­be­rater an.

 

 

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