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Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern ist, ob und in welchem Umfang das gemeinschaftliche Eigentum saniert werden soll. Die Motive der
Wohnungseigentümer sind oft sehr unterschiedlich: Die einen möchten das Objekt in einem guten Zustand halten und laufend investieren, während
die anderen z. B. aus finanziellen Gründen sehr zurückhaltend bei der Entscheidung für eine Sanierung sind.


Meist wer­den die Entschei­dun­gen für oder gegen eine Sanierung mehrheitlich getrof­fen. Offen war jedoch bish­er die Frage, ob ein Anspruch auf Sanierung von einem einzel­nen Woh­nung­seigen­tümer beste­ht.

Urteil des Bun­des­gericht­shofs Der Bun­des­gericht­shof hat nun mit Urteil vom 17.12.2014, AZ V ZR 9/14, entsch­ieden, dass ein einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer die Sanierung des gemein­schaftlichen Eigen­tums ver­lan­gen kann, sofern diese zwin­gend erforder­lich ist und sofort erfol­gen muss. Für die Berück­sich­ti­gung finanzieller Schwierigkeit­en oder des Alters einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer ist bei dieser Voraus­set­zung kein Raum. Verzögern die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer die Beschlussfas­sung über eine solche Maß­nahme schuld­haft, kön­nen sie sich schadenser­satzpflichtig machen.

Sachver­halt In dem zugrunde liegen­den Ver­fahren bestand die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft aus einem Haus mit drei Eigen­tumswoh­nun­gen. Eine Keller­woh­nung war wegen eines fehler­haften Umbaus durch den Vorbe­sitzer unbe­wohn­bar gewor­den.

Die beklagte Partei war die jet­zige Eigen­tümerin der Woh­nun­gen im Erd- und Dachgeschoss. Die kla­gende Partei erwarb die im Keller gele­gene Woh­nung im Jahr 2002 unter Auss­chluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitss­chaden auf und ist inzwis­chen unbe­wohn­bar. Ursache hier­für sind in erster Lin­ie Pla­nungs­fehler bei dem Umbau der Keller- in Wohn­räume und damit ver­bun­dene Baumän­gel, die das gemein­schaftliche Eigen­tum betr­e­f­fen.

Das Amts­gericht hat die beklagte Partei – dem Antrag der kla­gen­den Partei entsprechend – verurteilt, der anteili­gen Auf­bringung der Kosten für die Sanierung der Kel­lergeschoss­woh­nung durch die Woh­nung­seigen­tümer und (zu diesem Zweck) der Bil­dung ein­er Son­derum­lage von rund 54.500 € zuzus­tim­men sowie Schadenser­satz auf­grund der verzögerten Ren­ovierung der Kel­lergeschoss­woh­nung zu zahlen.

Fern­er hat es die Pflicht der beklagten Partei zum Ersatz kün­ftiger Schä­den der kla­gen­den Partei fest­gestellt. Auf die Beru­fung der beklagten Partei hat das Landgericht das Urteil aufge­hoben und die Klage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Kosten­be­las­tung über­schre­ite die „Opfer­gren­ze“ der betagten und finanzschwachen beklagten Partei, deren Wohnein­heit­en auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Woh­nung­seigen­tum­srecht zuständi­ge V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat das Urteil aufge­hoben.

Entschei­dungs­gründe Der V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die kla­gende Partei sowohl die Zus­tim­mung zu der anteili­gen Kos­ten­tra­gung als auch zur Bil­dung der Son­derum­lage ver­lan­gen kann. Jed­er Woh­nung­seigen­tümer kann die ord­nungsmäßige Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaftlichen Eigen­tums beanspruchen. Allerd­ings haben die Woh­nung­seigen­tümer insoweit einen Gestal­tungsspiel­raum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beacht­en und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fähigkeit der Woh­nung­seigen­tümer Rück­sicht nehmen.

Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen ein­er Maß­nahme gegeneinan­der abzuwä­gen und nicht zwin­gend erforder­liche Maß­nah­men ggf. zurück­zustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erforder­lich ist. Denn infolge der sanierungs­bedürfti­gen Män­gel am gemein­schaftlichen Eigen­tum ist die Woh­nung der kla­gen­den Partei unbe­wohn­bar. Für die Berück­sich­ti­gung finanzieller Schwierigkeit­en oder des Alters einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer ist in solchen Fal­lkon­stel­la­tio­nen kein Raum. Dies liefe der notwendi­gen Erhal­tung von Woh­nung­seigen­tum­san­la­gen zuwider. Zudem müsste die kla­gende Partei die Las­ten des Woh­nung­seigen­tums tra­gen, obwohl sie es dauer­haft nicht nutzen kön­nte. Die Woh­nung­seigen­tümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkom­men, selb­st wenn sie in erster Lin­ie der Kel­lergeschoss­woh­nung zugutekommt.

Im Hin­blick auf die Schadenser­satzansprüche hat der V. Zivilse­n­at die Sache an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen. Entsch­ieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Woh­nung­seigen­tümer für solche Schä­den an dem Son­dereigen­tum in Betra­cht kommt, die dadurch entste­hen, dass die gebotene Beschlussfas­sung über die Vor­nahme zwin­gend erforder­lich­er Maß­nah­men unterbleibt. Eine Haf­tung kann diejeni­gen Woh­nung­seigen­tümer tre­f­fen, die schuld­haft entwed­er untätig geblieben sind oder gegen die erforder­liche Maß­nahme ges­timmt bzw. sich enthal­ten haben.

 

Bei Fra­gen sprechen Sie bitte Ihren zuständi­gen Steuer­ber­ater an.

 

 

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