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Die Vermie­tung von zeit­weise selbst­ge­nutzten Feri­en­woh­nungen

Eine eigene Feri­en­woh­nung am Lieb­lings­ur­laubsort stellt für viele Menschen einen reali­sier­baren Traum dar. Die Wenigsten können die Wohnung aller­dings das ganze Jahr über nutzen. So bietet es sich an, die Feri­en­woh­nung einfach in unge­nutzten Zeit­räumen an Urlaubs­gäste zu vermieten. Dies hat den Vorteil, dass ein Teil der Kosten durch die Einnahmen wieder herein­ge­holt werden kann. Doch es gibt noch einen weiteren Vorteil: Besteht eine Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht, so lassen sich die Kosten der Wohnung auch noch steu­er­lich geltend machen.


Vermie­tung einer Feri­en­woh­nung. Grund­sätz­lich sind die Einnahmen aus der Vermie­tung einer Feri­en­woh­nung als Einnahmen aus Vermie­tung und Verpach­tung einkom­men­steu­er­pflichtig. Dies hat zur Folge, dass die damit in Zusam­men­hang stehenden Kosten als Werbungs­kosten geltend gemacht werden können. In Frage kommen hier Abschrei­bungen auf den Kauf­preis, Kosten für Reno­vie­rungen und Repa­ra­turen aber auch Zahlungen für Versi­che­rungen oder Makler­ge­bühren für die Vermie­tung. Entschei­dend für die Steu­er­bar­keit und damit auch für die Abzugs­fä­hig­keit der Werbungs­kosten ist aber, dass eine Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht bei der Vermie­tung besteht. Der Steu­er­pflich­tige muss also dem Finanzamt glaub­haft machen, dass er beab­sich­tigt, mit der Vermie­tung Über­schüsse der Einnahmen über die Werbungs­kosten zu erzielen und nicht nur mit den anfal­lenden Kosten seine Steu­er­last aus übrigen Einkünften verrin­gern zu wollen. Dieser Nach­weis gelingt bei einer ausschließ­lich vermie­teten und nicht selbst genutzten Wohnung typi­scher­weise recht einfach. So reicht z.B. eine Über­tra­gung der Vermie­tung an einen Vermittler und eine vertrag­lich ausge­schlos­sene Selbst­nut­zung für diesen Nach­weis aus. Eine weitere Möglich­keit die Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht zu belegen, ist, dass der Steu­er­pflich­tige seine Feri­en­woh­nung zumin­dest über die durch­schnitt­liche Vermie­tungs­dauer des Feri­en­ortes an Feri­en­gäste vermietet.

Zeit­weise Selbst­nut­zung der Feri­en­woh­nung. Kompli­zierter wird die Thematik, wenn der Vermieter seine Wohnung selbst nutzt. Unter den Begriff der Selbst­nut­zung fällt nicht nur die eigene Verwen­dung für sich selbst sondern auch die unent­gelt­liche Über­las­sung an Dritte. Die teil­weise Selbst­nut­zung stellt grund­sätz­lich ein Beweis­an­zei­chen für eine auch private nicht mit der steu­er­li­chen Einkünfts­er­zie­lung zusam­men­hän­genden Veran­las­sung der mit der Wohnung entste­henden Aufwen­dungen dar. In diesem Fall muss der Steu­er­pflich­tige zum Nach­weis der Über­schuss­erzie­lungs­ab­sicht objek­tive Umstände vortragen, die genau diese Absicht belegen. Typi­scher­weise wird dann eine Total­pro­gnose erstellt, die die Einnahmen aus der Vermie­tung den Werbungs­kosten gegen­über­stellt, die auf die Zeit­räume entfallen, in denen die Feri­en­woh­nung tatsäch­lich an Feri­en­gäste vermietet oder zur Vermie­tung ange­boten und bereit­ge­halten wird. Die Kosten, die auf die nicht steu­er­bare Selbst­nut­zung entfallen, zählen hier nicht mit herein. Kosten, die sowohl durch die Selbst­nut­zung als auch durch die Zeit der Vermie­tung veran­lasst sind, wie z.B. Schuld­zinsen für ein Darlehen für die Wohnung, Grund­be­sitz­ab­gaben, Abschrei­bungen oder auch Versi­che­rungs­bei­träge, müssen im Verhältnis der Zeit­räume der jewei­ligen Nutzung zuein­ander aufge­teilt werden. Ergibt die Prognose einen Über­schuss, so ist die Vermie­tung grund­sätz­lich steu­erbar, so dass die Kosten der Wohnung erstmal prin­zi­piell abzugs­fähig sind. Ist die Über­schuss­pro­gnose negativ, so scheidet ein steu­er­li­cher Abzug der Kosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermie­tung und Verpach­tung leider aus.

Werbungs­kos­ten­abzug für eine zeit­weise selbst genutzte Feri­en­woh­nung. Ist die Total­über­schuss­pro­gnose positiv ausge­fallen, so müssen die Kosten, die durch die Feri­en­woh­nung veran­lasst sind in einen abzugs­fä­higen und einen nicht abzugs­fä­higen Part aufge­teilt werden. Die Aufwen­dungen, die für die Zeit der Vermie­tung bzw. für die dies­be­züg­liche Bereit­hal­tung anfallen, sind abzugs­fähig, während Kosten für die Zeit der Privat­nut­zung nicht abzugs­fähig sind. Grund­sätz­lich geschieht die Zuord­nung bzw. Auftei­lung nach den glei­chen Grund­sätzen wie bei der Total­über­schuss­pro­gnose, die im zweiten Abschnitt darge­stellt wurde. Leer­stands­zeiten werden grund­sätz­lich im Wege der Schät­zung nach dem Verhältnis der Selbst­nut­zung zur tatsäch­li­chen Vermie­tung aufge­teilt, wenn eine Selbst­nut­zung der Feri­en­woh­nung jeder­zeit möglich ist. Ist die Ermitt­lung der Selbst­nut­zung nicht möglich, werden die Leer­stands­zeiten und die damit verbun­denen Kosten zu je 50 Prozent der Privat­nut­zung und der Vermie­tung zuge­ordnet. Hat der Steu­er­pflich­tige die Selbst­nut­zung vertrag­lich zeit­lich beschränkt, wie z.B. durch eine Vermie­tung durch einen Vermittler, ist nur die vorbe­hal­tene Zeit der Selbst­nut­zung zuzu­rechnen, während im Übrigen die Leer­stands­zeit der Vermie­tung zuzu­ordnen ist, so dass die damit zusam­men­hän­genden Kosten grund­sätz­lich als Werbungs­kosten abziehbar sind.

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